浙江地市“空中花园”：为开发商“量身定制”的土地新政？

元描述: 浙江地市为刺激土地市场，推出“空中花园”新政，部分住宅空中花园面积不计入容积率，试图吸引开发商拿地。但这项政策是否能有效刺激市场？对现有房市有何影响？本文将深入探讨这一土地新政背后的逻辑和潜在风险。

引言: 随着房地产市场降温，土地市场也陷入低迷。许多城市面临着土地流拍、溢价率下降的困境。为了吸引开发商拿地，浙江地市纷纷出台“空中花园”新政，试图通过增加赠送面积、降低容积率等方式，来提升土地价值，刺激市场活力。然而，这项新政是否真的能扭转土地市场颓势？又会对现有的房市产生怎样的影响？本文将深入探讨这一土地新政背后的逻辑和潜在风险。

浙江地市“空中花园”新政：利好还是噱头？

近年来，房地产市场降温，土地市场也陷入低迷。许多城市面临着土地流拍、溢价率下降的困境。为了吸引开发商拿地，浙江地市纷纷出台“空中花园”新政，试图通过增加赠送面积、降低容积率等方式，来提升土地价值，刺激市场活力。

H2: 新政核心：空中花园不计容积率

1. 绍兴、温州、金华、湖州等地率先试点： 这些城市在出让土地时，明确规定部分住宅空中花园面积不计入容积率。这意味着，开发商可以利用这些“赠送”面积来增加房屋的实际使用面积，从而提升项目的吸引力。

2. 理论上，得房率可达100%甚至更高： 以温州桃花岛单元地块为例，该地块的空中花园面积可达到住宅套内建筑面积的20%，相当于空中花园的赠送面积增加了一倍。按照房子的套内建筑面积是100平米来算，那赠送的空中花园面积最高可达20平米。

3. 政策指向未来社区： 这些地块的出让规定均出自未来社区指导意见。2019年，浙江出台了《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，其中明确支持试点项目合理确定公共开敞空间不计容积率，支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。

4. 政策初衷：刺激市场活力，吸引开发商拿地： 浙江地市政府希望通过“空中花园”新政，吸引开发商参与土地竞拍，提升土地市场活跃度。

H2: 新政利弊分析：

1. 利好：

* **降低开发成本：**  空中花园面积不计入容积率，可以降低开发商的土地成本，从而提升项目盈利能力。

* **提升项目吸引力：**  赠送的空中花园面积可以提升项目的实际使用面积，从而增强项目的市场竞争力。

* **促进未来社区建设：**  新政旨在鼓励开发商建设未来社区，推动城市发展。

2. 弊端：

* **潜在的风险：**  赠送的空中花园面积可能会被开发商利用，例如，将面积较小的户型打造成“空中花园”来提升售价，从而造成市场混乱。

* **影响现有的房市：**  新政可能会导致现有的房子更加难卖，因为新政下的产品完胜市场现有产品，进一步加剧市场竞争。

* **对开发商产品要求更高：**  新政要求开发商必须做出高质量的“空中花园”产品，才能吸引购房者。

H2: 新政实施：初见成效，但挑战依旧：

1. 部分地块已经出让： 温州、义乌和湖州德清等地已经根据新政出让土地，部分地块被当地小房产商或者当地国企竞得。

2. 头部开发商参与度不高： 目前，这些地块对头部开发商以及品牌开发商的吸引力还不够。

3. 产品要求更高： 新政对开发商的产品要求也更高，需要做出高质量的“空中花园”产品，才能吸引购房者。

4. 政策推广范围有限： 目前，出台土地出让新规的均是浙江地市级城市，而杭州这个省会城市并没有相关土地出让。

5. 土地市场整体热度持续低位： 根据克而瑞数据，今年上半年，浙江省涉宅用地成交建面同比下跌52%，成交金额同比下跌47%，量价持续下探，均创5年以来新低。

H2: 新政未来展望：

1. 能否有效刺激市场？ 新政能否真正吸引开发商拿地，有效刺激土地市场，还需要时间检验。

2. 如何避免潜在风险？ 政府需要制定更为完善的监管措施，防止开发商利用新政进行炒作，确保市场健康发展。

3. 如何平衡新老项目？ 政府需要考虑如何平衡新政下的项目与现有的房市，避免新政对现有的房子造成过大的冲击。

H2: 常见问题解答：

Q1: “空中花园”新政与未来社区有何关系?

A1: “空中花园”新政是未来社区建设的组成部分。未来社区旨在打造以人为本、生活和谐、科技赋能的城市生活模式，而“空中花园”则是其中的一部分，旨在提升社区生活品质，增加公共空间。

Q2: “空中花园”面积如何计算？

A2: “空中花园”面积的计算方法各地有所不同，一般是按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率。

Q3: “空中花园”的建设成本如何控制?

A3: “空中花园”的建设成本需要开发商进行合理控制，例如，选择经济实用的材料，优化设计方案，避免不必要的浪费。

Q4: “空中花园”的维护费用如何解决?

A4: “空中花园”的维护费用需要由开发商或业主共同承担，具体方式需要在合同中明确约定。

Q5: “空中花园”是否会成为新的炒作对象?

A5: “空中花园”可能会被一些开发商利用来进行炒作，但政府需要加强监管，防止市场乱象。

Q6: “空中花园”新政是否会影响到房价?

A6: “空中花园”新政可能会对房价产生一定的影响，但具体影响程度还需根据市场情况进行判断。

H2: 结论：

浙江地市“空中花园”新政，体现了政府积极推动土地市场活力的意愿。但新政的实施也面临着诸多挑战，需要政府和开发商共同努力，才能确保新政的顺利实施，推动房地产市场健康发展。

未来，政府需要不断完善政策，引导开发商建设高质量的“空中花园”产品，同时加强监管，防止市场出现乱象。开发商也需要积极配合政策，打造优质的“空中花园”项目，才能赢得市场认可。

总而言之，“空中花园”新政是一个值得关注的现象，它反映了当前土地市场面临的挑战，也为未来房地产市场的发展方向提供了新的思路。